Local commercial : comment être rentable ?

Local commercial : comment être rentable ?

Quand on investi dans l’immobilier, il convient de bien se préparer et s’informer pour rentabiliser son investissement. Bien que ces dix dernières années l’immobilier commercial soit à bout de souffle, suite au « retail bashing » porté par les investisseurs institutionnels, certaines villes résistent et demeurent  intéressantes.

Le commerce digital prend le dessus

Le chiffre d’affaires généré par les ventes en ligne est impressionnant et représentait plus de 80 milliards d’euros en France en 2017. En 2019, il est estimé à plus de 100 milliards. Ce phénomène résulte de l’évolution des modes de consommation. Par ailleurs, on peut constater que les détaillants ont parfois du mal à se mettre au digital et à effectuer leur transition numérique.

Par conséquent, l’économie des commerces physiques est fragilisée et les ventes en ligne qui prennent l’avantage. Pour les investisseurs, les locataires se font de plus en plus rares, bien que le commerce garde un avantage non négligeable : l’expérience client et le conseil personnalisé. Les investisseurs se tournent vers des biens qui pourraient rester rentables à l’avenir et sont plus sélectifs par rapport aux villes dans lesquelles ils souhaitent acheter.

Dans quelles villes investir ?

L’immobilier commercial concerne majoritairement les villes de plus de 50 000 habitants que ce soit pour le commerce ou la location de bureaux. D’ailleurs, de plus en plus de personnes investissent dans des bureaux et s’inscrivent sur des plateformes comme Bureau À Partager pour trouver des locataires. En effet, le nombre de jeunes entrepreneurs qui souhaitent louer un local pour travailler en groupe est de plus en plus important.

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Pour être rentable, il faut se baser sur plusieurs indicateurs comme le nombre d’habitants, le dynamise sociodémographique, l’opportunité commerciale (taux d’emplois, natalité, structures existantes, futurs programmes immobiliers, projets urbains des collectivités territoriales, politique économique, etc). Dans le cas où vous débutez dans l’investissement immobilier, il est préférable de racheter des murs commerciaux dans des villes de plus de 200 000 habitants. Effectivement, un quart de la demande placée et qualifiée cible principalement ces villes : Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice, Nantes, Montpellier, Toulouse, Strasbourg, Rennes et Lille. Parmi ces communes, on constate que Paris représente 50 % des recherches de locaux commerciaux. La capitale est donc sans surprise en haut du podium concernant la recherche de locaux commerciaux.

Comment pérenniser votre investissement ?

Avant de signer, il faut bien s’informer sur les facteurs essentiels : les contraintes techniques des secteurs qui se développent et les principaux critères financiers. Les secteurs qui fonctionnent sont ceux qui ne peuvent pas être remplacés par le digital :

On peut aussi mentionner la location de bureaux qui monte progressivement. Les contraintes techniques vont donc concerner l’évacuation des vapeurs, des fumées, etc pour tout ce qui concerne la restauration. Si vous installez un dispositif moderne concernant cette contrainte, vous serez avantagé, surtout à Paris et dans les grandes métropoles. En effet, la plupart des locaux commerciaux destinés à la restauration datent du début du 20ème siècle et ne disposent pas de système d’extraction, ce qui peut faire chuter leur prix. Autrement, vous pouvez trouver un locataire qui va uniquement commercialiser des plats froids (bar à salades, sandwichs, etc).

Pour les locaux destinés aux loisirs indoor, le principal souci concerne la hauteur de plafond. Effectivement, pour installer des murs d’escalade ou des toboggans géants, la hauteur de plafond doit faire au moins 5 mètres. En revanche, investir dans des murs destinés à être des bureaux commerciaux n’implique pas forcément de contraintes techniques.

Sur le plan des critères financiers, on estime que les Français cherchent en moyenne des locaux à 300 euros le mètre carré par an, avec une surface entre 200 et 700 mètres carrés. Paris fait encore une fois figure d’exception puisque le mètre carré est 80 % plus cher avec ses 560 euros le mètre carré par an.

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