Défiscaliser grâce à la loi Pinel

“Investir dans la pierre”, voilà une expression et surtout une envie qui nous vient naturellement avec l’âge. Une fois installé, on veut s’assurer un avenir. L’investissement immobilier fait souvent partie du processus. Alors des questions nous viennent en tête : faut-il acheter un logement neuf ou ancien ? Mettre un logement en location, est-ce rentable ? C’est quoi la loi Pinel ? Avant de se lancer dans un achat, il faut peser tous les pour et les contres et surtout connaître tous les avantages et les inconvénients de l’ancien et du neuf. Aujourd’hui, nous allons vous parler, tout particulièrement, des logements neufs et de la loi Pinel.

Connaître la défiscalisation Pinel pour investir dans le neuf

Depuis le 1er septembre 2014, les personnes investissant dans l’immobilier locatif neuf bénéficient d’un avantage fiscal. Sylvia Pinel, la ministre du Logement du gouvernement à cette époque, a créé le dispositif Pinel, toujours en vigueur en 2021. Alors, comment ce système fonctionne-t-il et quels sont les avantages fiscaux auxquels les propriétaires peuvent prétendre ?

Il est important de savoir en 2021, que ce dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. En effet, en 2023 et en 2024, il ne sera plus présenté tel quel, les taux de défiscalisation seront réduits petit à petit. En 2021 et jusqu’au 31 décembre 2022, le Pinel représente :

• si vous louez pendant six ans, une réduction d’impôt de 12 % du prix du logement ;

• si vous louez pendant neuf ans, une réduction d’impôt de 18 % du prix de logement ;

• si vous louez pendant douze ans, une réduction d’impôt de 21 % du prix du logement.

Il existe tout de même un maximum. Le plafond est fixé à 5 500 €/m². La base de calcul ne peut pas dépasser 300 000 €. En investissant dans le neuf avec l’envie de défiscaliser, il faut savoir qu’au maximum, il est possible de déduire 63 000 € sur douze ans.

En 2023, les taux appliqués sur les trois échelons vont changer. En tant que propriétaire qui loue un appartement neuf, vous allez bénéficier d’un taux de 10,5 % sur six ans, de 15 % sur neuf ans et de 17,5 % sur douze ans. En 2024, ils vont à nouveau baisser. Sur six ans, la défiscalisation va passer à 9 %, 12 % sur neuf ans et 14 % sur douze ans.

Quelles sont les différences avec l’ancien dispositif, le Duflot ?

Avant le dispositif Pinel, il y avait le dispositif Duflot. Quelles ont été les modifications apportées ? Tout simplement des conditions plus assouplies et plus simples. Grâce à la loi Pinel, un propriétaire d’un logement peut maintenant louer à un membre de sa famille et tout de même, profiter de l’avantage fiscal.

D’autres conditions sont à respecter en tant qu’investisseur : des conditions de plafond pour le loyer et des ressources des locataires. Ces conditions posent très rarement problème.

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Les conditions d’éligibilité au dispositif Pinel

Afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, des conditions sont à remplir. Tout d’abord, il y a des conditions liées au logement en lui-même, puis à la location et enfin, aux locataires.

Investir dans un logement neuf

Faut-il obligatoirement choisir un logement neuf afin de pouvoir être éligible au dispositif Pinel ? Non. Trois solutions s’offrent à vous, vous pouvez opter pour : un bien neuf, un bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou un logement construit il y a 15 ans ou plus avec la réalisation de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Peu importe le type de bien choisi, il devra respecter les normes de performances énergétiques en vigueur. Aujourd’hui, il s’agit du label BBC 2005 ou de la Règlementation Thermique 2012 (RT 2012), remplacée par la RT2020. De plus, ce logement, neuf ou non, devra être loué non meublé et être utilisé en tant que résidence principale par le ou les locataires.

Appliquer les plafonds de loyer Pinel

Un investisseur-propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Les périodes longues vont apporter plus d’avantages fiscaux. Une fois le logement acheté et les clés en main, un propriétaire a 12 mois pour mettre son logement en location.

L’objectif premier de la loi Pinel est de rendre des logements dits “intermédiaires” accessibles. Le marché de l’immobilier est un marché qui explose dans la plupart des villes en France, il devient de plus en plus difficile de se loger. C’est pour cela que des plafonds de loyer Pinel sont imposés.

Les plafonds correspondent aux loyers maximum pouvant être autorisés. Ils sont fixés en fonction de la surface du logement et de la zone dans laquelle il se trouve. Il existe 4 zones : la zone A Bis, la zone A, la zone B1 et la zone B2.

Le choix des locataires en fonction de leurs ressources

Les plafonds de loyer ont été mis en place afin d’éviter que les loyers explosent. Il y a aussi, en parallèle, les plafonds de ressources des locataires. Pourquoi imposer un plafond ? Tout simplement pour permettre aux ménages les plus modestes d’avoir accès en “priorité” à ces logements.

Ces plafonds vont être calculés en fonction du nombre de personnes au sein du foyer et des revenus. Chaque zone a son montant maximum de ressources. Il est donc important, en tant que locataire, de bien regarder toutes les zones afin de réussir à s’orienter vers la plus adaptée à sa situation financière.

La France divisée en plusieurs zones pour le dispositif Pinel

Depuis le 1er janvier 2018, seules trois zones du territoire sont éligibles : la zone A, la zone A bis et la zone B1. Toutefois, le dispositif reste maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017. La signature de l’acte, quant à elle, doit avoir été réalisée avant le 15 mars 2019. Ces zones vont définir l’éligibilité à la loi Pinel, ainsi que les plafonds des loyers et des ressources des futurs locataires.

Le Pinel breton, une solution de régionalisation du dispositif

En Bretagne, un nouveau Pinel est expérimenté. Il s’agit du Pinel Breton. D’après les acteurs de l’immobilier, ce Pinel se veut plus juste et plus précis. Des variations d’éligibilités ont été mises en place d’un quartier à l’autre. Les communes ou les parties de commune éligibles à la réduction d’impôt Pinel breton sont fixées par arrêté préfectoral. Par la suite, les plafonds de loyers et de ressources du locataire le sont aussi en fonction de chaque commune ou de chaque partie de commune.

Outre cette nouvelle manière de répartir les différentes zones, pour le reste, le Pinel breton fonctionne comme le Pinel national. Si vous souhaitez investir en Bretagne, vous pouvez vous renseigner sur les différents Îlots Regroupés pour l’information Statistique (IRIS) ou les carreaux choisis pour chaque secteur. Cela vous permettra de bénéficier d’avantages fiscaux mêmes au sein d’une grande métropole comme la métropole de Rennes.