L’immobilier locatif demeure l’un des secteurs où l’investissement est très rentable. Pour réussir votre placement, il est important de choisir les villes qui offrent les meilleurs rendements. Découvrez ici les facteurs à considérer pour choisir les villes propices pour obtenir un bon rendement locatif.
Étudiez le marché locatif local
L’étude du marché locatif local est la première action à mener quand vous souhaitez investir dans une ville. Vous devez en effet avoir plus d’explications sur les réalités de la location dans le secteur ciblé. Cela prend en compte l’évolution des prix immobiliers. Aujourd’hui, des applications se basent sur les dernières ventes communiquées par les notaires pour dégager les prix moyens par mètre carré. Quand il s’agit de grandes villes, vous faites cette analyse par quartier.
S’agissant des loyers, ils sont par exemple fortement encadrés dans certaines villes comme Paris, Montpellier, Lille et Lyon. Les prix d’achat y sont élevés alors que les loyers sont plafonnés. Tenez également compte du type de location qui rapporte le plus dans la zone. En général, les petites surfaces offrent une meilleure rentabilité locative ainsi qu’un loyer au mètre carré élevé.
À partir des prix et des loyers, vous pouvez ensuite calculer le rendement locatif par ville. Associez à la détermination du rendement locatif les critères sociodémographiques du milieu. Ces derniers sont notamment la population, la tension locative, le taux d’étudiant, etc. En Auvergne-Rhône-Alpes, par exemple, les villes ont plus de 50 000 habitants avec une forte tension locative. Le taux de chômage est de moins de 20 % et le rendement locatif moyen y est de plus de 8 %.
L’évolution démographique de la région où se situe votre futur logement
L’évolution démographique d’un secteur est déterminante pour apprécier la rentabilité future de votre investissement locatif. Dans ce sens, le taux de natalité est le premier facteur à prendre en compte. Lorsque cet indicateur est en progression régulière, cela présage du dynamisme de la vie dans la ville. Les besoins en services et logements sont alors importants. Pour avoir une idée de l’évolution démographique dans un secteur, vous pouvez exploiter l’outil statistique démographique de l’Insee.
Parfois, la pyramide des âges augmente, mais la population active opte pour un exode vers d’autres territoires. Dans ce cas, votre investissement risque, à terme, de chuter, puisque vous aurez des difficultés à louer le logement. D’ailleurs, une étude de l’Insee révèle qu’à partir de 60 ans, la plupart des ménages sont propriétaires de leur logement. Il n’est donc plus possible d’espérer des locataires dans cette catégorie de la population. En général, préférez investir dans les zones urbaines où la population active est présente et qui favorisent l’installation de nouvelles familles.
Analysez votre retour sur investissement potentiel
Analyser le retour sur investissement potentiel est indispensable pour porter votre choix sur une ville. Certains indicateurs vous permettent en outre de mener efficacement cette analyse. Dans l’immobilier locatif, le taux de rentabilité locative doit idéalement être supérieur à 5 %. Renseignez-vous pour connaître la valeur de cet indice dans les villes qui vous intéressent. Vous devez aussi considérer le niveau de vacances locatives. Une ville qui offre un bon rendement locatif, mais où les biens ne sont pas loués, présente en effet peu d’intérêts.
Le pourcentage des locataires, en partant des chiffres de l’Insee, vous donne aussi un indice sur la demande locative. Une ville dans laquelle le nombre de locataires est supérieur aux propriétaires assure un meilleur retour sur investissement. Il vous suffit de saisir sur Google, « Insee + le nom de la ville » pour obtenir toutes les informations dans ce sens. À titre illustratif, le pourcentage de locataires en 2019 était de 58 % à Dijon, de 61 % à Nantes et de 66 % à Angers.
Vous pouvez aussi faire une simulation de loyer afin d’avoir une idée du retour sur investissement potentiel. Un simulateur de loyer vous permet d’avoir une idée précise des loyers. Bien entendu, les loyers dépendront du type de bien recherché et de son état. Pour évaluer le retour sur investissement locatif, vous devez aussi connaître sa rentabilité sur le long terme. Les spécialistes de l’immobilier entrevoient souvent une hausse ou plutôt une baisse des loyers selon les villes.
Tenez compte des réglementations légales qui vous concernent
En tant qu’investisseur immobilier, vous êtes soumis à des réglementations légales. Ces dernières varient aussi d’une ville à l’autre. C’est pourquoi avant de choisir votre milieu d’investissement, vous devez bien vous renseigner. Il y a par exemple les taxes et les impôts applicables à votre investissement. Généralement, certaines charges sont applicables au logement ou à l’immeuble concerné. Renseignez-vous suffisamment pour faire une juste évaluation du coût réel de votre acquisition immobilière.
Connaître les réglementations légales vous permet aussi de profiter de certains avantages. Dans certaines villes par exemple, il existe des dispositifs de défiscalisation à l’endroit des investisseurs de biens locatifs. Les logements à louer doivent être de qualité lorsqu’ils sont destinés à un profil défini par la loi. Investir dans l’immobilier locatif neuf dans une zone éligible au dispositif Pinel constitue par exemple un excellent investissement. La loi Malraux offre en outre la possibilité de rénover des immeubles anciens de secteurs prédéfinis. Cela permet aux investisseurs de ces zones de bénéficier de déductions fiscales attractives. Vous avez aussi le dispositif de défiscalisation Denormandie qui permet de rentabiliser votre investissement.
Les dispositifs de défiscalisation vous permettent de rentabiliser rapidement votre investissement, tout en allégeant les charges fiscales.
Les attractions de la ville
Les villes se démarquent généralement par des caractéristiques qui les distinguent et constituent leur attractivité. Ainsi, l’offre culturelle, l’histoire et les attractions de la ville sont des critères de choix des locataires. C’est pourquoi le choix de votre secteur géographique d’investissement locatif doit tenir compte de ce paramètre. Une région touristique avec un riche patrimoine historique convient par exemple pour l’immobilier locatif. Elle est propice à la location de courte durée. Les villes en bordure du littoral attirent aussi des visiteurs saisonniers. Vous pouvez donc y investir dans la location meublée.
Certaines villes se démarquent aussi parce qu’elles abritent des événements culturels et sportifs qui drainent du monde. Périodiques, ces activités sont le moment propice pour les propriétaires de se faire de l’argent grâce à la location saisonnière. Pour un investissement locatif rentable, pensez aussi aux villes qui possèdent des parcs, des espaces verts ou des jardins publics. Ce sont des critères déterminants pour la plupart des locataires. La présence d’infrastructures de base, notamment les écoles et les hôpitaux, constitue aussi un gage de rentabilité.
Le dynamisme économique de la ville
Une ville à forte attractivité économique intéresse tout naturellement les locataires actifs en quête d’emploi. Le taux de chômage y est généralement faible avec une grande compétitivité d’entreprises en pleine croissance. Nous conseillons en outre de placer vos ressources dans une ville où les activités économiques sont variées. Les locataires de tous horizons peuvent y habiter. Le dynamisme économique inclut aussi la densité puis la variété des moyens de transport.
Avant donc de faire une acquisition immobilière, étudiez les réseaux de transport de la ville en question. Il s’agit notamment du métro, du tramway, des bus, des pistes cyclables. La présence de grands axes routiers et d’autoroutes facilite aussi les déplacements dans les villes. L’accès rapide à une ville constitue par ailleurs un critère de taille dans le choix d’une ville d’investissement locatif. Bordeaux est par exemple situé à 2 heures de Paris en TGV.
La présence de pôles économiques dans une ville traduit un réel besoin d’hébergements. Vous pouvez y réaliser de la location meublée pour les travailleurs de passage. Les ménages qui veulent s’installer pourront également trouver des logements.
