Les murs tertiaires comportent de nombreux atouts. Qu’il s’agisse de bureaux ou de boutiques, en centre-ville ou en périphérie, les locaux commerciaux représentent un marché lucratif, du moins avant la crise actuelle. Le recul n’est pas assez important pour analyser les données depuis le déconfinement, les chiffres sont donc relatifs à l’avant-Covid.
Un loyer rapporte jusqu’à 10 % par an
Un loyer peut rapporter jusqu’à 10 % par an, si le locataire est fidèle durant des années, qu’il paye les charges, etc. Si on compare avec l’investissement immobilier résidentiel, acheter des murs de commerce ou de bureaux présente bien des avantages. Toutefois, remarque que le budget est plus important si on regarde de plus près le prix du mètre carré.
Néanmoins, les biens tertiaires constituent de bons placements pour les bailleurs qui recherchent une stabilité à long terme. Il faut cependant s’organiser, car acheter des murs commerciaux ne s’improvise pas : bail, réévaluation du loyer, etc : il faut se faire assister par un agent immobilier et d’un avocat spécialisé quand on veut investir dans un local commercial à Paris, Lille, ou toute autre ville de France.
Point sur la réglementation
Avant tout, sachez que si vous achetez un bien immobilier et qu’un locataire est déjà sur place, il vous sera presque impossible de le déloger car « le contrat en cours s’impose à l’investisseur, qui ne pourra en changer les termes » d’après Baptiste Robelin, avocat spécialisé. Le bail s’applique donc comme prévu depuis la signature, même si le locataire revend entre-temps son affaire. Le nouveau lui paiera directement les droits du bail sans que vous n’ayez mot à dire.
En ce qui concerne la fin du bail qui dure 9 ans dans la majorité des cas, le locataire peut demander un renouvellement. En cas de refus, le propriétaire pourrait devoir lui verser des indemnités d’éviction.
Des clauses à regarder de près
Il est fondamental de décortiquer les clauses du bail. Par exemple, il faut éviter les clauses autorisant « tout les types de commerces ». En effet, vous prendriez le risque de voir une activité se dérouler dans vos murs, même si vous n’êtes pas d’accord. Privilégiez donc les contrats avec des conditions claires et encadrées.
En outre, si le contrat est bien ficelé, vous pourrez même facturer un droit d’entrée au nouveau locataire s’il désire changer la destination du commerce ou entreprendre des travaux de rénovation.
Les bons plans
Pour être le plus rentable possible, misez sur les boutiques d’angles, les zones commerciales ou à proximité des activés de loisir (laser game, fitness, etc). Autrement, visez les petites surfaces destinées aux professions libérales (avocat, médecins, ostéopathes, etc).
