Quand on achète un appartement pour faire un investissement immobilier, il faut rapidement faire le calcul de son rendement locatif. Il existe plusieurs formules pour obtenir le taux de rendement de votre location, dont la plus célèbre est la méthode Larcher.
Pourquoi calculer la rentabilité locative d’un appartement ?
Si vous achetez un appartement avec pour seul objectif de placer votre argent et de vous assurer des revenus supplémentaires, vous avez tout intérêt à être sûr que l’appartement que vous achetez soit rentable rapidement.
En effet, entre le prix d’achat, les coûts liés à cet achat (notaire, agence immobilière, travaux, etc) et le prêt que vous allez peut-être devoir faire, il n’est pas aussi simple qu’on le pense de trouver un investissement locatif rentable.
Pourtant, entre un livret d’épargne à 1%, une assurance-vie à 2% et un bon investissement immobilier qui rapporte, en moyenne, entre 3 et 6% de l’investissement demandé, il est évident que le placement immobilier est, aujourd’hui, le plus rentable que vous puissiez trouver. Alors assurez-vous de trouver le bon en calculant à l’avance sa rentabilité.
De nombreuses méthodes de calcul existent
Pour calculer la rentabilité locative de votre appartement ou de votre maison, il existe de nombreuses formules différentes et nous allons vous en présenter quelques-unes. Chaque méthode de calcul a ses avantages et ses inconvénients que nous tâcherons également de vous exposer.
La première méthode de calcul à laquelle vous serez très certainement exposé, c’est à celle qu’utilisent les agents immobiliers. Effectivement, quand ils sauront que vous cherchez un investissement immobilier rentable, ils chercheront à vous convaincre à l’aide de leur calcul.
Leur méthode de calcul est très simple : divisez le montant du loyer annuel brut par le prix d’achat et multipliez le résultat par cent. Le chiffre que vous obtenez est le pourcentage de rentabilité de votre investissement. Malheureusement, cette méthode est incomplète et un peu trop optimiste parce qu’elle ne prend en compte aucun coût lié à l’achat (frais de notaire et d’agence par exemple).
Calcul brut de la rentabilité
La méthode de calcul de la rentabilité brute est un peu plus précise que la méthode des agents immobiliers parce qu’elle prend en compte tous les frais liés à l’achat de l’appartement. Vous pouvez même y intégrer les coûts des travaux que vous prévoyez d’y faire si l’appartement le nécessite.
Pour ce calcul, comme pour celui des agents immobiliers, vous devez diviser le montant du loyer annuel brut par le prix global de l’appartement (frais d’agence, de notaire et travaux compris) et le multiplier par cent. Vous obtenez alors le pourcentage de votre rendement locatif brut.
L’avantage de cette méthode, c’est qu’elle vous permet de prendre en compte plus largement les frais entraînés par l’achat d’un appartement. Effectivement, selon le prix d’achat, les frais de notaire seront plus ou moins importants et les frais d’agences varient d’une région à l’autre quand ils ne disparaissent tout simplement pas si vous passez par PAP ou Leboncoin.
Calcul net de la rentabilité
Une autre technique encore plus précise permet d’obtenir le pourcentage du rendement locatif net. Net, c’est-à-dire que vous prenez en compte tous les frais qu’entraîne l’appartement tout au long de l’année. Dans ces frais sont compris la taxe foncière, les coûts du syndic, l’assurance des murs, l’entretien des biens, ou encore le remplacement des locataires.
Pour calculer avec cette technique, vous allez d’abord déterminer le montant exact que représente l’ensemble de ces charges qui pèseront sur vos finances chaque mois. Vous sentez sans doute déjà poindre le premier et principal inconvénient de cette méthode : elle est longue et fastidieuse.
Une fois que vous avez calculé ce montant, vous le soustrayez au loyer annuel brut. Puis, vous divisez le résultat par le prix total de l’appartement (frais d’agence, de notaire et travaux compris) et vous le multipliez par cent. Vous obtenez à nouveau un pourcentage, revu à la baisse certes, mais bien moins faussement optimiste que ceux des deux précédentes méthodes.
La méthode Larcher
La méthode Larcher est très proche de la méthode de calcul du rendement locatif net, mais elle est un tout petit peu plus approximative, ce qui lui permet d’être plus rapide. Elle est donc presque aussi efficace et précise, mais beaucoup plus facile à utiliser.
Pour ce faire, vous allez simplement multiplier votre loyer mensuel par neuf. Pourquoi neuf ? Parce qu’en moyenne, les charges d’un appartement dont nous vous parlions un peu plus tôt, représentent 25% du loyer annuel, soit trois mois de loyer sur douze.
Une fois que vous avez votre loyer mensuel multiplié par neuf, vous le divisez par le coût global et réel de l’achat de l’appartement et vous le multipliez par cent. Une fois encore, vous obtenez un pourcentage qui doit vous indiquer le rendement locatif assez précis que vous pouvez espérer de votre investissement.
Qu’est-ce qui fait un bon investissement locatif
Beaucoup d’experts de l’investissement immobilier vous conseilleront de ne pas acheter d’appartement ou de maison qui représente un investissement locatif en dessous de 5%. En réalité, il faut aussi nuancer cette affirmation selon la région où vous vivez. Une ville comme Paris, par exemple, avec ses prix très élevés ne propose plus vraiment d’investissements aussi intéressants.
Cependant, d’autres éléments ne sont pas du tout considérés par les calculs que nous vous avons proposés dans cet article. Avant d’acheter, prenez également en compte la facilité avec laquelle vous allez trouver un locataire ou revendre votre logement quand vous le souhaiterez, mais aussi l’emplacement du bien et son état général, ainsi que celui de la copropriété.
En bref, un investissement immobilier et locatif est une entreprise plus complexe qu’un simple pourcentage de rendement. Toutefois, n’investissez pas sans avoir pris la peine d’effectuer ces calculs pour vous assurer de ne pas perdre d’argent !
