L’achat de terrain et la construction d’immeubles sont régis par un ensemble de règles juridiques. Elles sont établies par le droit de l’urbanisme, qui impose en outre l’obtention d’un permis de construire antérieurement à la réalisation de certains ouvrages. Zoom sur le droit de l’urbanisme et les exigences inhérentes au permis de construire.
Qu’est-ce que le droit de l’urbanisme et que couvre-t-il ?
Le droit de l’urbanisme est une déclinaison du droit public, et selon LGP Avocats, il s’agit d’un condensé des règles juridiques qui organisent et régissent l’aménagement du territoire. Il s’agit d’une matière du droit administratif qui vise à garantir la conformité aux objectifs du gouvernement, des aménagements qui sont faits sur le territoire français, notamment en ce qui concerne l’occupation et l’exploitation des sols.
Bien que relevant du droit public, le droit de l’urbanisme est lié à différentes autres branches du droit. Il appelle aussi bien le droit pénal que le droit des collectivités locales, le droit de l’environnement, le droit fiscal, le droit administratif des biens. Pour autant, le droit de l’urbanisme est à distinguer du droit de la construction, lequel est une matière de droit privé.
Il couvre plusieurs aspects de la construction et de l’aménagement du territoire :
- obtention du permis de construire et de démolition,
- définition des servitudes,
- contentieux d’urbanisme,
- action foncière,
- protection de l’environnement et du cadre de vie,
- zonage,
- préservation de l’équilibre entre populations urbaines et rurales.
Comment procéder à une demande de permis de construire ?
Le permis de construire est un dossier administratif qui permet de vérifier la conformité des projets immobiliers au droit de l’urbanisme. La constitution d’un tel dossier est souvent corrélée à la consultation du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la zone concernée, afin de localiser votre terrain et suivre les règles imposées par le PLU.
Une fois le PLU consulté, vous devez remplir le formulaire Cerfa N° 13409 05 et fournir les pièces suivantes :
- plan de construction du terrain,
- plan de masse des constructions à édifier ou modifier,
- plan de coupe de la parcelle et de la construction,
- plan des façades et des toitures,
- description du terrain et du projet,
- photographie de localisation du terrain dans l’environnement proche,
- une photographie de situation du terrain dans l’environnement lointain,
- un document graphique 3D permettant d’apprécier l’insertion de la construction dans son environnement.
À ces pièces peuvent s’ajouter d’autres selon la zone et le projet. Le dépôt du dossier se fait au service d’urbanisme de la mairie de votre commune, par voie postale ou en main propre. Aussi, le dossier est constitué en 4 exemplaires au moins. Le délai d’instruction est de 2 mois pour les maisons individuelles et de 3 mois pour les autres ouvrages.
Quels sont les avantages d’un permis de construire ?
Obtenir un permis de construire en bonne et due forme vous permet de réaliser votre projet dans le respect du droit de l’urbanisme. Il atteste également la conformité de votre construction aux ordonnances de zonage locales et aux lois applicables à l’échelle locale en l’espèce.
Ce faisant, vous évitez les sanctions qui découlent de la réalisation d’ouvrage sans permis. De même, l’obtention d’un permis de construire vous protège d’une éventuelle démolition de votre construction pour non-respect des règles d’urbanisme. C’est aussi le gage d’une construction structurellement solide, sécurisée, saine et exempte d’anomalie.
Quelles sont les conséquences en absence de permis de construire ?
La délivrance d’un permis de construire est obligatoire pour certaines constructions. Le défaut de permis de construire est donc une infraction, et entraîne logiquement des sanctions. L’article L.480-4 du Code de l’urbanisme prévoit par exemple une amende allant de 1 200 à 6 000 euros le m² en absence de permis de construire.
Par ailleurs, la suspension des travaux et la démolition de l’ouvrage peuvent être exigées par le tribunal judiciaire. En cas de non-respect de cette décision, vous risquez une amende de 75 000 euros et 3 mois d’emprisonnement (article L.480-7 du Code de l’urbanisme).
Outre ces sanctions pénales, vous risquez une régularisation fiscale au titre de l’imposition des constructions. De même, vous restez redevable de la taxe d’habitation, de la taxe foncière et de la taxe d’aménagement.
Comment pouvez-vous faire appel d’une décision concernant votre permis de construire ?
Votre demande de permis de construire a fait l’objet d’un refus ? Vous pouvez faire appel de la décision en initiant un recours gracieux, demandant au maire de reconsidérer sa position. Ce type de recours aboutit rarement. Il est préférable d’initier un recours devant le tribunal administratif, dans un délai de 2 mois à compter de la date de notification du refus.
Si la décision de refus est prise au nom de l’État, vous pouvez former un recours hiérarchique. Dernier recours, le recours contentieux. Il est consécutif à un recours gracieux ou hiérarchique resté sans suite. Il est introduit dans un délai de deux mois après l’un des refus précédents. Dans tous les cas de recours, faites appel à un avocat en droit de l’urbanisme.
