Immobilier : comprendre le concept de la VEFA

Pour les transactions immobilières portant sur des biens neufs, les acheteurs ne reçoivent pas toujours directement une construction clés en main. Dans certains cas, ils acquièrent les droits de propriété d’un bien qui n’est pas encore achevé. Un contrat est alors signé avec le vendeur, et les paiements sont effectués de façon échelonnée en tenant compte du niveau d’évolution de la construction. On parle alors de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Que faut-il savoir sur ce type de transaction immobilière ?

Le principe de la VEFA

La vente en l’état futur d’achèvement est une solution permettant aux acquéreurs d’acquérir un bien immobilier dont la construction est inachevée ou n’a pas encore débuté. Dans la plupart des cas, l’immeuble à acheter est présenté par le promoteur immobilier sous forme de plan, avec précision de la localisation, description de la structure architecturale et présentation des caractéristiques du bien, etc.

Le promoteur signe un contrat avec l’acheteur, via lequel il transfère à ce dernier la propriété du futur bien (terrain + bâti). Pour entrer en jouissance effective de son bien à la fin de la construction, l’acheteur s’engage, par le contrat, à régler le prix retenu pour la transaction. Le processus d’une VEFA peut ainsi être résumé en 5 étapes d’après vefa-immobilier.com, une plateforme recensant l’ensemble des offres disponibles en région PACA. Impliquant à la fois l’acheteur et le promoteur immobilier, ces étapes sont les suivantes :

  • réservation du bien avec signature d’un contrat et dépôt de garantie (environ 2 % de la valeur du bien),
  • recherche et mobilisation des fonds pour financer l’achat immobilier,
  • signature de l’acte de vente authentifié par un notaire,
  • appels de fonds successifs et paiements échelonnés,
  • achèvement de la construction, dont prend possession l’acheteur.

Le contrat de réservation est facultatif. Si les deux parties choisissent de ne pas signer un tel contrat, le vendeur doit transmettre son projet d’acte de vente à l’acheteur au moins 30 jours avant la signature.

plan architecture immobilier

Achat immobilier en VEFA : comment se déroulent les paiements ?

Dans le cadre d’une transaction en VEFA, le contrat de réservation doit prévoir un échéancier de paiement. Cet échéancier, évidemment reconduit dans l’acte de vente, sert de guide à l’acheteur pour le règlement progressif de l’achat du logement. Le Code de la construction et de l’habitation (articles R261-11 à R261-16) fixe en pourcentages les montants devant être payés à chaque phase.

Une fois que les fondations sont terminées, l’acheteur paie 35 % au maximum du prix de vente retenu. Il paie jusqu’à 70 % et jusqu’à 95 % respectivement après la mise hors d’eau et à l’achèvement des travaux. Les 5 % restants sont soldés lorsque le bien est livré.

À la signature de l’acte de vente, la cession de la propriété est immédiatement enclenchée. Le promoteur immobilier, en tant que vendeur, transfère les droits sur le sol à l’acheteur. Ce dernier, au fil de l’évolution des travaux, devient propriétaire de toutes les installations et constructions.

L’acheteur peut-il se rétracter ?

Lorsqu’un bien est acquis en VEFA, l’acheteur doit respecter un délai légal s’il souhaite se rétracter. Après la signature du contrat de réservation, l’acheteur peut notifier sa rétractation par écrit au vendeur dans les 10 jours suivants (lettre remise en mains propres ou courrier recommandé avec accusé de réception). Au cas où il n’y aurait pas eu de contrat de réservation, l’acheteur dispose de 10 jours également pour se rétracter dès qu’il a reçu le projet d’acte de vente.

Lorsque ce délai est respecté, le vendeur prend acte de l’annulation de la VEFA et rétrocède au désormais ex-acheteur les fonds déposés en guise de garantie.

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