Faut-il investir dans un viager en 2021 ?

La crise sanitaire liée à la Covid-19 est venue s’immiscer dans les ventes immobilières en viager. N’ayant pas encore une grande part de marché, en comparaison avec les traditionnelles ventes immobilières, l’achat ou la vente en viager est de plus en plus prisée par les Français. Tour d’horizon sur cette nouvelle tendance immobilière.

Qu’est-ce qu’un viager ?

Le viager est déterminé par un contrat de vente, d’un bien immobilier effectué chez un notaire, qui consiste à définir un prix de rente que l’acheteur doit verser au vendeur. La personne qui achète le bien est définie comme débirentier et le vendeur comme étant crédirentier.

Bien souvent, ce sont des personnes âgées, à la retraite depuis plusieurs années, qui souhaitent mettre leur bien en vente viagère. Le but étant d’améliorer le quotidien des seniors grâce à la rente mensuelle qui leur est versée. Selon l’article 1964 du Code civil, le viager est défini comme étant un contrat aléatoire.

Les particularités d’un achat ou d’une vente en viager

Les avantages comme les possibles pertes, du côté de l’acheteur et du vendeur, ne dépendent que d’un événement incertain. Autrement dit, l’acheteur mise sur l’achat d’un bien immobilier qu’il pourra détenir dans son intégralité lorsque le vendeur décède. Pour mieux comprendre le fonctionnement d’un viager, des spécialistes du viager donnent un accès à un grand nombre d’informations comme, par exemple, sur le site Viager-Facile.com.

En France, la vente en viager ne représente que 4 000 à 5 000 des transactions immobilières, ce qui représente à peine 1 % des transactions totales. La crise sanitaire survenue en 2020 est venue stimuler ce marché en plein développement. Cette solution alternative à un achat immobilier classique vient proposer de nouvelles solutions pour les acheteurs. Depuis le début de l’année 2021, le pourcentage des transactions en viager est en évolution en atteignant près de 4 % des ventes immobilières en France.

Les logements les plus prisés par les acheteurs sont les maisons alors que les appartements représentent 43 % du marché du viager. En achat par le viager, il est tout à fait possible d’acheter une place de parking, un terrain ou un garage. Mais pour la quasi-totalité des ventes viagères, ce sont les biens immobiliers qui sont les plus demandés.

Les solutions viagères en France

Il existe trois solutions pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier en viager. Ces formules viagères sont précisées lors de la vente du bien et les deux parties se sont mises d’accord sur la tenue du contrat.

Le viager libre

Dans le cas d’un achat immobilier en viager libre, le vendeur ne reste pas dans le logement et permet à l’acheteur de jouir de sa nouvelle propriété. L’acheteur peut donc vivre dans le bien ou le louer directement. Les charges de copropriété et les taxes foncières et d’habitation sont à payer par l’acheteur.

Le viager occupé

Dans le cadre d’un contrat en viager occupé, le vendeur garde son droit d’habitation jusqu’à son décès. Dans cette solution, c’est au vendeur d’entretenir le bien et de payer la taxe d’habitation, mais c’est à l’acheteur de payer la taxe foncière et l’assurance habitation. C’est également au débirentier de supporter les frais liés à de gros travaux.

Le viager sans rente

De plus, il est également possible d’acheter un bien immobilier en viager sans rente. Ne disposant pas de la jouissance du bien, comme le viager occupé, cette alternative permet d’obtenir une décote sur le prix d’achat du bien. La valeur du bien à vendre est fixée à l’avance. Cela vient minimiser les risques des solutions viagères libres et occupés, car la rentabilité de l’achat ne repose que sur la date du décès du vendeur.

Quelques exceptions subsistent

Il est déjà arrivé que l’acheteur d’un bien immobilier en viager décède avant que son vendeur ne décède. Dans ce cas rare, il y a une obligation de paiement de la rente qui est due au vendeur.

Ce sont les héritiers du défunt qui sont tenus de payer la rente au crédirentier jusqu’à sa mort. S’il n’y a pas d’héritiers ou s’ils ne sont pas capables d’assumer une rente, la clause résolutoire permet au vendeur de récupérer la totalité de sa propriété.

La fiscalité dans le monde du viager

Concernant l’acheteur du bien immobilier, le bouquet et la rente à titre onéreux ne sont pas déductibles des revenus imposables. Les rentes viagères perçues par le vendeur sont soumises à l’imposition sur le revenu dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Une fraction des intérêts est imposable.

Cette fraction est soumise aux prélèvements sociaux en tant que revenu du patrimoine à hauteur de 17,2 %. La fraction varie en fonction de l’âge du vendeur dès lors qu’il obtient la rente :

  • 70 % s’il a moins de 50 ans ;
  • 50 % s’il est âgé entre 50 et 59 ans inclus ;
  • 40 % s’il est âgé entre 60 et 69 ans inclus ;
  • 30 % s’il a plus de 69 ans.

Ce système de vente ou d’achat immobilier est de plus en plus utilisé en France. Le bouquet et la rente viagère sont caractérisés par des paiements échelonnés qui permettent aux acheteurs de ne plus être obligé de faire un emprunt. Pour les vendeurs, le viager permet une réelle augmentation de leur pouvoir d’achat grâce aux rentes qu’ils touchent chaque mois.

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