Le syndic de copropriété est une personne morale ou physique qui représente le syndicat des copropriétaires. Il gère les parties communes d’une copropriété qui n’appartiennent à personne, mais qui doivent être entretenues. Il a pour rôle de conserver l’immeuble en bon état. Il aide donc les copropriétaires à tirer profit de leur investissement. Pour ces diverses missions, il est donc naturel que le syndic perçoive des honoraires. Ces derniers sont réglementés par la loi. Voulez-vous en savoir plus ? Cet article vous révèle ce que couvrent réellement les honoraires des syndics.
Les frais de gestion courante
Le forfait d’un syndic est généralement établi sur une base annuelle. Les tâches de gestion couvertes sont réalisées en tenant compte des spécificités du règlement de copropriété.
Le syndic réalise les visites et vérifications périodiques de l’immeuble dont il a la charge pour s’occuper de son administration. Il s’occupe aussi de sa conservation, de sa garde et de son entretien. Il y a un nombre minimum de visites et vérifications de l’immeuble, ainsi qu’une durée minimum d’heures à respecter pour ces tâches. Pour informer les copropriétaires concernant les honoraires des syndics et s’assurer que tout soit fait dans les règles, la nécessité de rédiger ou non un rapport ainsi que la présence ou non du président du syndicat lors des visites doit être mentionnée dans le contrat qui scelle les relations entre les parties concernées.
Les syndics peuvent proposer dans leur forfait annuel :
- Les prestations comptables ;
- Les prestations bancaires (frais d’entretien et de gestion du compte bancaire…) ;
- Au moins une visite annuelle de la copropriété avec un rapport à l’appui ;
- Au moins une réunion avec le conseil syndical et une Assemblée générale ordinaire ;
- Les services techniques et juridiques ;
- La réalisation des appels d’offres et la sélection des prestataires qui offrent un bon rapport qualité/prix ;
- La gestion, le suivi et le paiement des prestataires et fournisseurs ;
- La mise à jour ou l’établissement de la fiche synthétique de copropriété ;
- La conservation des archives…
On peut également mentionner la souscription aux assurances nécessaires pour la protection de l’immeuble, la déclaration des sinistres, la prise en charge des procédures d’indemnisation… Pour connaître la liste complète des prestations que doit comprendre le forfait annuel du syndic, vous pouvez consulter l’annexe 1 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.
Selon les préférences des copropriétaires et le fonctionnement du syndic, les honoraires pour gestion courante peuvent être calculés de 2 manières différentes. On peut en effet choisir une base de coût horaire ou tout simplement définir un tarif pour chaque prestation.
La rémunération des syndics pour des prestations spéciales
En dehors du forfait des syndics, une rémunération spéciale peut être perçue pour certaines prestations. L’article 55 de la loi ALUR de 2014 est le texte de référence qui indique les missions concernées. Ces dernières comprennent :
- L’organisation des réunions et visites au-delà du seuil fixé dans le contrat initial ;
- Les services en cas de sinistres (visiter les lieux, prendre des mesures pour la conservation de la copropriété…).
- Le recouvrement des impayés ;
- La gestion de certains litiges ou contentieux ;
- Les travaux d’entretien de l’immeuble qui ne sont pas les travaux de maintenance ou d’entretien courant ;
- Les travaux destinés à améliorer la copropriété (l’aménagement ou la création des espaces par exemple) ;
- Les études techniques qui regroupent les diagnostics et consultations ;
- Les frais de photocopie, d’envoi par la poste et d’autres frais engagés pour l’acheminement de documents…
Ces services fournis par le syndic pour le compte des copropriétaires lui donnent droit à des honoraires supplémentaires librement négociés entre les parties concernées en assemblée générale. De plus, dans les situations d’urgence, le syndic peut mener des actions en dehors des jours et des heures ouvrables. Dans ces cas, les honoraires peuvent être majorés par rapport aux tarifs normaux. La facturation sera alors envoyée à tous les copropriétaires sans exception.
Tous les actes absents de la liste précédente sont d’office des missions de gestion courante dont la rémunération est incluse dans le forfait annuel du syndic.
Quelques chiffres concernant le syndic
En général, les honoraires perçus par le syndic pour les services administratifs et comptables sont fixés entre 1,5 % et 3 % hors taxes du coût des travaux. Cependant, si le syndic doit assurer le suivi technique d’un chantier, les honoraires varient en général entre 2 % et 4 % hors taxes du coût des travaux réalisés.
Pour calculer la rémunération du syndic, certains paramètres sont déterminants. Il s’agit principalement du nombre d’équipements à gérer, du nombre de lots pris en charge, de la présence d’un gardien ou non dans l’immeuble, de la solidarité entre les copropriétaires.
Comment diminuer les horaires des syndics ?
Une des solutions les plus simples pour réduire les frais nécessaires à la gestion d’une copropriété sans sacrifier la qualité de service est de choisir un syndic en ligne. En raison de la digitalisation de nombreuses démarches, ce type de syndics propose en général des forfaits moins onéreux par rapport à un syndic traditionnel. Leur réactivité est également meilleure puisque vous pouvez par exemple avoir accès à une hotline téléphonique disponible 24/7, ainsi qu’à un Extranet qui affiche les informations dont vous avez besoin en temps réel.
Ainsi, en quelques clics, vous pourrez par exemple connaître l’avancement de vos demandes au syndic, sans avoir à le relancer. De plus, dans une démarche écoresponsable, un syndic peut éviter les impressions de documents lorsque cela est possible en privilégiant les supports numériques. Une telle approche contribue aux efforts des collectivités pour le développement durable. Et vous pourrez de votre côté faire des économies sur les frais d’impression et de photocopie.
Une seconde astuce est de vous assurer que votre syndic remet en concurrence les offres des prestataires chaque année. Ainsi, il pourra s’ajuster aux conditions du marché et choisir des prestataires qui fournissent les meilleurs services, mais à de bons prix.
En définitive, le forfait annuel d’un syndic est négocié librement avec les copropriétaires. Il comprend principalement des prestations d’administration et de gestion courante, des tâches d’entretien, ou liées aux assurances et à l’organisation des assemblées générales. À ce forfait s’ajoutent des honoraires pour les services spéciaux. Pour optimiser les coûts, sans que la gestion de votre copropriété en souffre, vous pouvez faire appel à un syndic en ligne. Vous aurez également en bonus une meilleure réactivité !
