Est-il possible d’évaluer le prix d’un terrain constructible non viabilisé

Vous vous demandez peut-être comment est fixé le prix d’un terrain. Eh bien celui-ci est fonction de différents facteurs tels que son emplacement, sa position géographique, sa superficie et son utilité. En effet, un terrain à usage agricole n’aura pas la même valeur qu’un terrain dédié à la construction d’un bien immobilier. Alors est-il possible de connaître la valeur d’un terrain à construire non viabilisé ?

Que signifie un terrain à construire ?

Comme son nom l’indique un terrain constructible est un terrain sur lequel il est possible de bâtir un bien immobilier. Il est donc envisageable de faire des travaux de construction d’une maison sur un terrain constructible. Le terrain à bâtir peut donc être édifié, il pourra donc accueillir une construction neuve.

Pour qu’un terrain soit constructible, il faut qu’il puisse physiquement supporter une construction, cela concerne la capacité du sol à encaisser les charges causées par la future maison. Il est compréhensible qu’un terrain sur lequel une construction doit voir le jour, doit à tout moment et sur le long terme pouvoir supporter le poids total d’une maison sans qu’aucun mouvement de terrain apparaisse.

Le terrain, pour que l’on puisse y construire une bâtisse doit également être viabilisé. C’est-à-dire que l’on peut (ou pourra) y accéder depuis la voirie avec un véhicule motorisé. Il doit être également possible d’y raccorder les arrivées en eau de la ville, en électricité, au téléphone et éventuellement au gaz ou pour l’évacuation des eaux usées. Un terrain à bâtir doit être juridiquement autorisé à la construction par le document d’urbanisme, qui prend en compte les diverses servitudes d’utilité publique mais également les servitudes d’autres terrains qui pourraient nuire à la construction.

En France, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) mais également la carte communale précisent si les terrains sont constructibles ou non. Le PLU remplace aujourd’hui l’ancien Plan d’occupation des sols (POS). Les terrains sont classés en différentes zones, les zones Urbaines qui portent la lettre « U » et les zones naturelles désignées par la lettre « N ».

Il faut savoir qu’un terrain classé en zone urbaine n’est pas obligatoirement constructible. Selon l’article L 111.4 du code de l’urbanisme, certains permis de construire se sont vus refusés à cause de l’absence d’un accès aux différents réseaux que ce soit la distribution en eau, l’assainissement ou la distribution en gaz ou en l’électricité.

Comment savoir si un terrain peut être constructible ?

Il est nécessaire de prendre plusieurs choses en compte. Dans un premier temps, le terrain et plus particulièrement le sol est-il capable de supporter le poids de la construction d’une maison neuve ? Il ne faut pas que les fondations cèdent à cause d’un sol fragile.

En plus de ces critères techniques, il faut aussi se référer, comme nous l’avons vu, au type de zones dans laquelle votre terrain se situe. Vous pouvez donc vous tourner vers le PLU, demander un certificat d’authenticité ou vous référer au cadastre afin d’avoir l’information. Il sera en prime nécessaire de savoir exactement quel type de construction peut se réaliser sur ce terrain, s’il est dans une zone constructible.

Les sols sont en effet définis pour certaines natures de projets, comme de la commercialisation ou de l’équipement pour services publics. Selon les projets qui peuvent y être développés, il y aura un nombre de restrictions de construction à suivre. Dans de nombreux cas, ces informations ne sont pas immuables et peuvent être modifiées par la commune directement, en fonction de l’évolution urbaine d’un territoire.

Rapidement, on se rend compte de l’ampleur des réflexions et des vérifications à réaliser pour savoir si un terrain est constructible. Même lorsque la réponse est trouvée, il faut donc savoir quoi faire de ce terrain. Se référer à des experts en projet immobilier, par exemple sur ce lien, permettra d’avoir des conseils avisés pour mener à bien votre estimation de terrain et de prix. Les prix varieront en effet énormément d’un terrain à un autre, qu’il soit constructible ou non, commercial ou habitable. Sa viabilité sera aussi un enjeu de taille.

Nous avons vu qu’il fallait que le terrain soit viabilisé, c’est-à-dire qu’il puisse être raccordé en eau, en électricité et que l’on puisse y accéder depuis la voirie. De ce fait, il existe deux types de terrains, les terrains constructibles qui sont viabilisés et les terrains à bâtir non viabilisés. Vous vous doutez bien que les tarifs de chacun d’eux ne seront pas les mêmes.

Peut-on estimer le coût d’un terrain à bâtir non viabilisé ?

Il y a donc une grande différence du point de vue technique entre le terrain à bâtir viabilisé et le terrain à bâtir non viabilisé. Mais qu’en est-il au niveau financier ? Les terrains à construire viabilisés sont-ils beaucoup plus cher que les terrains à construire non viabilisés ? Effectivement, il existe une différence de coût entre les deux types de terrains.

Le terrain à bâtir non viabilisé présente beaucoup moins d’avantage qu’un terrain viabilisé. Il faut savoir qu’il est nécessaire d’engager des frais pour les travaux de viabilisation, pour alimenter la future maison en électricité, en eau, au gaz ou pour évacuer les eaux usées, il est important de prévoir les conduits et regards nécessaires à la viabilisation.

Le terrain constructible non viabilisé n’est donc raccordé à aucun réseau, mais ce n’est pas pour autant qu’il ne possède pas les caractéristiques nécessaires, pour supporter la construction d’une maison en termes de capacité du sous-sol.

Ce type de terrain a donc une valeur financière non négligeable. Si vous souhaitez estimer la valeur d’un terrain à bâtir non viabilisé, il faut que vous preniez en compte la qualité du sol du terrain, l’environnement ou la situation géographique, la présence ou non d’éléments perturbateurs tel qu’une ligne à Très Haute Tension, un relais de télécommunications, une voie ferrée ou une autoroute, etc. Ces différents facteurs pourront faire évoluer à la baisse comme à la hausse la valeur du terrain.

Il est difficile d’estimer le prix d’un terrain constructible non viabilisé, car trop d’éléments entre en jeu pour donner une valeur exacte. Ce que l’on peut préciser, c’est qu’il peut exister une différence allant jusqu’à 50 % entre un terrain à bâtir viabilisé et un terrain à bâtir non viabilisé. Pour vous donner un ordre d’idée, en France, la moyenne du prix au mètre carré des terrains constructibles non viabilisés est de 141 euros HT. Mais ce chiffre représente une moyenne, dans certaines régions recherchées et urbaines le prix ira à la hausse et au contraire dans les régions plus rurales le coût au mètre carré ira à la baisse.

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